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寫字樓也就是專業(yè)的商業(yè)辦公用樓。寫字樓是用來(lái)辦公的建筑物，寫字樓一般是不可以用來(lái)住人的，并且在寫字樓房產(chǎn)證上有相關(guān)的明確注明。寫字樓一般處于城市中心的繁華地段，建筑規(guī)模很大，辦公單位非常集中，人口密集也很大。另外寫字樓的建筑和設(shè)備都非?，F(xiàn)代和先進(jìn)，使用時(shí)間也非常集中，人員流動(dòng)性也非常大。相對(duì)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓服務(wù)變化明顯，一方面體現(xiàn)在物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。
寫字樓里面的工作有哪些
寫字樓分布于各行各業(yè)，有貿(mào)易公司，有辦事處，有搞設(shè)計(jì)策劃的，有做網(wǎng)站的，有搞財(cái)務(wù)的。工作在寫字樓的一般都是被人稱為金領(lǐng)、白領(lǐng)之類的人物。他們以腦力勞動(dòng)為主。里面大部分都是從事商貿(mào)或是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的工作，比如外貿(mào)公司、房產(chǎn)公司、教育咨詢公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、公證處等等之類的，當(dāng)然還有為寫字樓服務(wù)的保潔、保安等工種。
1、用途不同
寫字樓是專業(yè)商業(yè)辦公樓的簡(jiǎn)稱，主要用于商業(yè)辦公，不能用于居住，而公寓則是專門用于居住的樓房，一般是以小區(qū)的形式存在，出租的情況比較多。
2、費(fèi)用不同
寫字樓地段好、商務(wù)化程度高，租金費(fèi)用比較高。公寓是同時(shí)滿足辦公和居住，商務(wù)化程度不高，價(jià)格相對(duì)低一點(diǎn)。
3、產(chǎn)權(quán)不同
寫字樓是商業(yè)用地建設(shè)的，所以土地產(chǎn)權(quán)只有40年；寫字樓產(chǎn)權(quán)40年到期后可以向有關(guān)部門申請(qǐng)續(xù)租。詳細(xì)的使用年限要看開發(fā)商取得土地使用權(quán)的時(shí)間，才能計(jì)算出剩余的使用年限。
4、享有設(shè)備不同
寫字樓屬于商業(yè)水電，不能辦理落戶，沒有燃?xì)狻５枪⒛軌蛏暾?qǐng)民用水電，有些城市還可以落戶讀，而且有燃?xì)狻?/p>
5、服務(wù)水平不同
寫字樓的服務(wù)是體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，而且在對(duì)入駐企業(yè)的商務(wù)服務(wù)方面也十分專業(yè)化。而公寓的主要作用是居住，并且是精裝修，大多數(shù)是拎包入住，所以物業(yè)只要保證配套設(shè)施完善，維護(hù)公寓的水電、衛(wèi)生狀況和設(shè)施安全就可以了。
1、小型寫字樓：建筑面積一般在1萬(wàn)平方米以下；
2、中型寫字樓：建筑面積一般在1～3萬(wàn)平方米；
3、大型寫字樓：建筑面積一般在3萬(wàn)平方米以上；
4、超大型寫字樓：建筑面積一般在十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)平方米以上。
1、單純性寫字樓：就是指其基本上只有辦公一種功能，而沒有其他功能；
2、商住型寫字樓：是指既能提供辦公，同時(shí)又能提供宿舍的寫字樓；
3、綜合性的寫字樓：以辦公為主，同時(shí)又具備其他多種功能，如公寓、商場(chǎng)、展廳、餐廳等多功能的綜合性樓宇。
1、非智能型的寫字樓：指一般的寫字樓；
2、智能型的寫字樓：指具有高度自動(dòng)化功能的大樓，通常包括通信自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、建筑設(shè)備自動(dòng)化、大樓管理自動(dòng)化等功能。
1、甲級(jí)寫字樓：具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的自然狀況良好，有完善的物業(yè)管理服務(wù)等。
2、乙級(jí)寫字樓：是指具有良好的地理位置，建筑物的自然狀況良好，有自然磨損存在，收益能力低于新建落成的同類建筑物。
3、丙級(jí)寫字樓：是指物業(yè)的使用年限已較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求，租金較低，尚可保持一個(gè)合理的出租率。
近年來(lái)，由于行業(yè)的細(xì)分，導(dǎo)致每個(gè)行業(yè)出現(xiàn)聚集辦公的情況，從而催生各種產(chǎn)業(yè)園區(qū)寫字樓。比如各種電商產(chǎn)業(yè)園、企業(yè)孵化園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園等行業(yè)細(xì)分聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
寫字樓有產(chǎn)權(quán)證嗎
房產(chǎn)證與所建房產(chǎn)有關(guān)，與建筑物有關(guān)，只要合乎法規(guī)經(jīng)法定程序?qū)徟慕ㄖ锒加蟹慨a(chǎn)證。寫字樓是有房產(chǎn)證的，只不過(guò)房產(chǎn)證的用途上顯示的不是住宅，而是商業(yè)房。
寫字樓的產(chǎn)權(quán)年限是多少
40年或50年，通常商業(yè)和住宿兩用的話產(chǎn)權(quán)年限就是50年，單純用于商業(yè)使用的寫字樓產(chǎn)權(quán)年限就是40年。
寫字樓產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦
如果寫字樓產(chǎn)權(quán)到期后，業(yè)主想要繼續(xù)使用該房產(chǎn)，則需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)續(xù)期。產(chǎn)權(quán)續(xù)期是在產(chǎn)權(quán)到期前進(jìn)行的，需要向相關(guān)部門申請(qǐng)，并繳納相應(yīng)的費(fèi)用。產(chǎn)權(quán)續(xù)期的時(shí)間一般為20年，具體時(shí)間根據(jù)當(dāng)?shù)卣叨ā?/p>
1、印花稅
印花稅是根據(jù)財(cái)產(chǎn)租賃合同，按照合同約定租金的千分之一來(lái)計(jì)算。如果稅額不足1元的情況下，按照1元來(lái)征收。
2、房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅一般按照寫字樓租金收入的12%稅率來(lái)繳納。
3、城市維護(hù)建設(shè)稅及費(fèi)附加
城市維護(hù)建設(shè)稅及費(fèi)附加以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率)和費(fèi)附加率3%計(jì)算征收。
4、營(yíng)業(yè)稅
營(yíng)業(yè)稅按照寫字樓租金收入的5%稅率計(jì)算征收。
5、契稅
購(gòu)買寫字樓需要支付的另一項(xiàng)稅費(fèi)是契稅。契稅的稅率是1%~3%不等，具體稅率根據(jù)房屋的性質(zhì)和地點(diǎn)而定。計(jì)算公式如下：契稅=房屋總價(jià)×契稅稅率。
6、個(gè)人所得稅
如果您在購(gòu)買寫字樓后出售，獲得了房屋增值收益，還需要繳納個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅的稅率是20%。計(jì)算公式如下：個(gè)人所得稅=（出售價(jià)格-購(gòu)買價(jià)格-相關(guān)費(fèi)用)×20%。
寫字樓的租金是一個(gè)相對(duì)靈活的概念，受著多種因素的影響，幾千到幾萬(wàn)都有。首先，辦公樓租賃價(jià)格的高低主要取決于樓房所在的地理位置。例如，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，如北京、上海、廣州等，一般來(lái)說(shuō)辦公樓租賃價(jià)格較高。而在中小城市，租賃價(jià)格會(huì)相對(duì)便宜一些。其次，受市場(chǎng)供求關(guān)系影響，不同時(shí)間的租賃價(jià)格也會(huì)有所不同。最后，辦公樓租賃價(jià)格還與樓房的規(guī)模和裝修情況有關(guān)。高檔寫字樓的租賃價(jià)格會(huì)比普通的辦公樓高出很多。
1、價(jià)格
出售之前，先考察市場(chǎng)，確定您的理想價(jià)位，如果著急出售，可以在心理接受的范圍內(nèi)適當(dāng)降價(jià)。
2、內(nèi)部結(jié)構(gòu)和設(shè)備
一個(gè)優(yōu)質(zhì)的寫字樓內(nèi)部結(jié)構(gòu)合理、設(shè)備齊全。這包括但不限于：空調(diào)系統(tǒng)、消防設(shè)備、電梯、寬帶網(wǎng)絡(luò)等。
3、租賃期限
通常情況下，寫字樓租賃以一年以上三年以下為主。短期租賃的情況較少，且可能存在一定風(fēng)險(xiǎn)。因此，在簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)盡量選擇長(zhǎng)期合作的業(yè)主。
4、寬松的簽約條件
我們?cè)趯懽謽浅鲎獾臅r(shí)候要給予寬松的簽約條件，在簽約年限，付款方式，租期等問(wèn)題上可以根據(jù)業(yè)主的實(shí)際情況盡量放寬，能夠很好地提高寫字樓租出的幾率。
5、傳播
多渠道發(fā)布消息?？梢酝ㄟ^(guò)傳統(tǒng)渠道，如委托中介、在報(bào)紙、雜志上發(fā)布信息、做戶外廣告等。新渠道可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布出租信息。
6、受眾
可以在眾創(chuàng)空間、共享辦公、創(chuàng)業(yè)園等地區(qū)發(fā)布信息，針對(duì)潛在客戶集中區(qū)域進(jìn)行宣傳。
1、出租空間
將空余的辦公空間出租給企業(yè)、創(chuàng)業(yè)者或自由職業(yè)者，可以提供相對(duì)廉價(jià)的辦公環(huán)境，贏得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入。
2、轉(zhuǎn)租場(chǎng)地
如果您有大型、設(shè)施齊全的空間，可以出租給活動(dòng)策劃公司、時(shí)裝品牌等組織時(shí)裝秀和展銷活動(dòng)，獲得一定的活動(dòng)承辦費(fèi)用。
3、寫字樓管理服務(wù)
您可以提供維保、清潔、保安、衛(wèi)生間等設(shè)施的保養(yǎng)和維護(hù)，為寫字樓租戶提供完善的日常管理服務(wù)。
4、投資發(fā)展
如果您有足夠的資金，還可以將其轉(zhuǎn)化為寫字樓的投資項(xiàng)目，收取租金和升值回報(bào)。
5、共享辦公
將寫字樓樓層轉(zhuǎn)化為共享辦公空間，可以向多個(gè)用戶提供設(shè)備和服務(wù)，例如打印機(jī)、閘機(jī)等物品，以及接待、咨詢、租金等服務(wù)。寫字樓所有人可以通過(guò)運(yùn)營(yíng)共享辦公空間賺取租金和其他費(fèi)用。
6、開設(shè)咖啡店
在寫字樓樓下或者樓內(nèi)開設(shè)咖啡店，提供便當(dāng)?shù)目Х确?wù)，可以成為員工們的聚集地，提供額外的收入。
7、設(shè)立會(huì)議室
如果寫字樓設(shè)立在城市中心，可以方便地吸引商業(yè)和地方官員的注意力。
8、網(wǎng)上商店
在寫字樓樓下或樓內(nèi)設(shè)立網(wǎng)上商店，提供多種產(chǎn)品或服務(wù)，或者提供平臺(tái)出售其他企業(yè)或個(gè)人的商品，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)賺取收益。
1、中介渠道合作
中介生意的本質(zhì)是幫助客戶匹配合適的房源，因此，他們不可能特殊地只聚焦于某個(gè)項(xiàng)目。對(duì)招商部而言，中介渠道合作的核心是匹配無(wú)數(shù)多的經(jīng)紀(jì)人，而不是只維護(hù)幾個(gè)關(guān)系好的。
2、客戶轉(zhuǎn)介紹
客戶轉(zhuǎn)介紹，也就是“老帶新”或者“全民合伙人”，首先，我們自己的客戶滿意度一定要高；其次，我們千萬(wàn)不要僅僅把老帶新獎(jiǎng)勵(lì)政策放一個(gè)海報(bào)里，我們需要多往客戶處跑跑，主動(dòng)請(qǐng)客戶推薦身邊的朋友，將老帶新政策宣傳到位，同時(shí)，我們也需要提供給客戶足夠方便的物料。
3、沉淀數(shù)據(jù)挖掘
很多項(xiàng)目沉淀著上千條客戶數(shù)據(jù)，但是一直沉寂在數(shù)據(jù)庫(kù)里，沒有被利用起來(lái)。客戶始終在流動(dòng)著，需求也在變化。長(zhǎng)期的觸達(dá)一定會(huì)讓潛在客戶形成印象，當(dāng)他或者身邊朋友需要租辦公室，可能第一時(shí)間就會(huì)想起你的項(xiàng)目。
4、吸引明星公司入駐
可以招募你們當(dāng)?shù)乇容^有名氣的公司或者工作室入駐，就像是名片，案例客戶一樣，他們的入駐其實(shí)等于是在幫你宣傳。
1、寫字樓簡(jiǎn)單裝修：500-700元/平米。
2、寫字樓一般化裝修：700-900元/平米。
3、寫字樓大眾化裝修：1000-1300元/平米。
4、寫字樓精裝修：1500元以上/平米。
1、定準(zhǔn)裝修風(fēng)格
寫字樓裝修設(shè)計(jì)時(shí)，一定要確定好符合員工辦公的裝修風(fēng)格。注重裝飾搭配，在辦公空間，在擺放桌飾時(shí)，要注意顏色或類型的選擇
2、做好采光
面積如果不大，這個(gè)時(shí)候一定要注意采光效果，干凈敞亮的辦公室會(huì)給人帶來(lái)輕松愉悅的心情，有利于提升上班工作效率。
3、巧用隔斷
小空間采用隔斷能夠很好地在視覺上達(dá)到擴(kuò)容的感覺，做好功能分區(qū)，隔斷要有規(guī)劃，太多太少都不好。
4、注重質(zhì)量
辦公室裝修是人口密集較大的地方，在辦公室內(nèi)部一定要做好水電防護(hù)消防，在裝修上注意家具擺放和一些線路的安全使用，在軟裝上要符合大眾的喜好。
5、根據(jù)實(shí)際需求
每個(gè)公司的性質(zhì)都不同，在各行各業(yè)的公司中，性質(zhì)大不相同，辦公室裝修設(shè)計(jì)的重點(diǎn)也不同。
1、消防安全應(yīng)急照明燈燈飾安裝時(shí)，在反面迎向工作人員消防疏散方位，需有避免導(dǎo)致炫光的對(duì)策。
2、含有消防疏散方位指示箭頭的消防安全緊急標(biāo)示照明燈具在安裝時(shí)要確保箭頭符號(hào)標(biāo)示的消防疏散方位與消防疏散方位同樣。
3、消防應(yīng)急燈具宜安裝不在點(diǎn)燃?jí)γ婧筒稽c(diǎn)燃裝修材料上。
4、消防安全緊急標(biāo)示照明燈縣(緊急疏散指示燈系列產(chǎn)品），與供電系統(tǒng)路線中間不可以應(yīng)用電源插頭聯(lián)接。
5、做為輔助標(biāo)示的蓄光型指示方向只有安裝在與標(biāo)示照明燈具標(biāo)示方位同樣的線路上，但不可以替代標(biāo)示照明燈具。
6、標(biāo)示出入口的消防安全緊急標(biāo)示照明燈具應(yīng)固定不動(dòng)在牢固的墻壁或頂篷下，安裝方法能夠暗裝，還可以嵌墻安裝。
7、消防應(yīng)急燈具在安裝時(shí)要確保照明燈具上的各種各樣情況顯示燈便于觀查，實(shí)驗(yàn)按鍵(電源開關(guān))能被人工服務(wù)或遙控器實(shí)際操作。
8、消防應(yīng)急燈具起吊應(yīng)當(dāng)應(yīng)用金屬材料吊管，吊管上方應(yīng)固定不動(dòng)在房屋建筑實(shí)體線或預(yù)制構(gòu)件上。
9、消防應(yīng)急燈具安裝后對(duì)工作人員一切正常行駛不必造成危害，消防安全緊急標(biāo)示照明燈具周邊要確保遮攔物。
1、房屋維修服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
房屋的主體及結(jié)構(gòu)完好；房間門牌號(hào)碼清楚并公示于明顯位置；客戶檔案、資料管理完善；房屋外立面完好、整潔、無(wú)臟損，不能影響市容；提供全面物業(yè)保養(yǎng)管理，進(jìn)行預(yù)防性維修；房屋緊急維修當(dāng)時(shí)通知即刻維修；房屋維修若涉及建筑主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備主系統(tǒng)、大廈整體形象或涉及公共安全，必須有完整的開工報(bào)告、計(jì)劃工程時(shí)限、工程預(yù)算書和工作記錄。
2、公用設(shè)備管理服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
所有公用設(shè)備定期養(yǎng)護(hù)、清潔；電力供應(yīng)如何沒有特別情況，須24小時(shí)保障足夠供應(yīng)；公用設(shè)備圖紙、檔案資料齊全；設(shè)備良好，運(yùn)行正常，有詳盡的設(shè)備運(yùn)行記錄；集中供暖按國(guó)家規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行；電梯有專業(yè)人員維修保養(yǎng)；生活用水要經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的管理措施及相應(yīng)的消毒措施。
3、綠化服務(wù)管理內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
公共綠地和庭院綠化布局合理；所有盆栽保證外觀整潔，無(wú)泥塵，無(wú)異味及有害物質(zhì)、害蟲；綠化有專人養(yǎng)護(hù)和管理，無(wú)損壞、踐踏現(xiàn)象，無(wú)病蟲害及枯死現(xiàn)象。
4、公用設(shè)施管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
配套服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)牌匾美觀整齊；污水排放暢通，排水溝道無(wú)積水異味；有明顯危險(xiǎn)部位警告標(biāo)志；道路暢通，無(wú)占用或另做它用，路面平整；公共照明設(shè)備設(shè)施齊全，運(yùn)行正常；公共水牌箱及各區(qū)域、各細(xì)部點(diǎn)位水牌統(tǒng)一配置完善；公用設(shè)施維護(hù)做到提前通知、現(xiàn)場(chǎng)警示；公共配套服務(wù)設(shè)施完好，并按原設(shè)計(jì)用途充分使用、維護(hù)、定期清潔。
